За три года разница в подорожании новостроек между российскими регионами с высокой и низкой строительной активностью достигла 21 процентного пункта. В субъектах с небольшим вводом многоквартирного жилья цены выросли на 52%, в регионах-лидерах — на 31%.
Аналитики «Домклик» Сбербанка разделили субъекты РФ на три равные группы по объёму введённого жилья в расчёте на одного жителя. Затем сопоставили цены на первичном рынке и средние зарплаты за 2023–2025 годы. В расчётах использовались медианные показатели на основе данных Росстата, ДОМ РФ и финансовой аналитики Сбера.
На каждый дополнительный квадратный метр введённого жилья в расчёте на жителя приходилось замедление роста цен на 23 процентных пункта. Это выявленная статистическая зависимость, а не гарантия того, что новые проекты автоматически сделают квартиры дешевле.
Предварительные данные за январь–октябрь 2026 года подтверждают сохранение общей тенденции. В регионах с меньшими объёмами строительства новостройки по-прежнему дорожают быстрее.
Доходы выросли, но доступность жилья изменилась не везде
В исследовании обнаружилось ещё одно любопытное обстоятельство. Средние зарплаты во всех трёх группах регионов за 2023–2025 годы увеличились почти одинаково — на 58–61%. При этом цены на квартиры вели себя по-разному.
Там, где строили мало, новостройки дорожали примерно в одном темпе с доходами населения. Соотношение стоимости жилья и зарплат практически не изменилось.
В регионах с высоким вводом ситуация сложилась иначе. Доходы росли быстрее цен, и квадратный метр стал относительно доступнее.
Самое благоприятное соотношение зафиксировано в Тюменской области: стоимость квадратного метра новостройки составила 1,1 средней месячной зарплаты.
В целом по России показатель достигал 1,8 зарплаты. За три года стоимость первичного жилья увеличилась на 25%, а доходы — на 56%. Средний ввод многоквартирного жилья за этот период составил 0,97 кв. м на человека.
Впрочем, статистическая доступность не равна возможности купить квартиру. Для семьи, приобретающей жильё в ипотеку, решающее значение имеют не только цена квадратного метра и зарплата, но и первоначальный взнос, процентная ставка и ежемесячный платёж.
Татарстан и Северная Осетия нарушили общую закономерность
Наиболее интересные результаты обнаружились за пределами средних значений.
В Татарстане, Марий Эл и Северной Осетии при высоких объёмах строительства цены за три года выросли на 69–88%. Значительное предложение нового жилья не остановило подорожание.
В Забайкальском крае и Тверской области картина обратная: строительство было сравнительно небольшим, но рост цен ограничился 23%.
Одна из возможных причин — различия в спросе. Там, где покупателей достаточно, даже активная застройка не обязательно сдерживает цены. А при ограниченной покупательской активности небольшой объём новых проектов может не создавать дефицита.
Имеет значение и состав предложения. Если на рынок выходит больше дорогих жилых комплексов, средняя стоимость квадратного метра может увеличиваться без сопоставимого подорожания каждой квартиры.
Но исследование не позволяет установить точные причины отклонений в отдельных субъектах. Для этого потребовался бы более подробный анализ местных рынков.
Что это означает для рынка в 2026 году
Предварительные итоги десяти месяцев 2026 года показывают, что различия между регионами сохраняются. Однако делать прогноз цен только по объёму ввода жилья было бы слишком просто.
Для покупателя большое количество новостроек означает прежде всего более широкий выбор. Насколько выгодными окажутся предложения, зависит от конкуренции между девелоперами, спроса и условий кредитования.
Для застройщиков низкая строительная активность тоже не всегда сигнал о свободной нише. За небольшим числом проектов может стоять как недостаток предложения, так и слабый спрос.
Региональные исключения хорошо показывают пределы общей статистики. В Татарстане активное строительство не удержало цены от роста, а в Тверской области небольшой ввод не привёл к резкому подорожанию.
Поэтому при оценке перспектив первичного рынка важно смотреть не только на количество построенных квадратных метров, но и на то, сколько покупателей готовы приобрести их по действующим ценам.
