Российские девелоперы стали реже получать разрешения на строительство многоквартирного жилья. За январь–август 2026 года соответствующие документы охватили 3,03 тыс. домов — это самый низкий результат с 2021 года. Однако уменьшение числа разрешений не означает, что площадки опустеют уже завтра. Между согласованием проекта, началом работ и передачей ключей проходят годы, поэтому последствия нынешнего спада рынок почувствует позднее.
Разбираемся, что стоит за статистикой, хватит ли покупателям квартир и способен ли осторожный подход застройщиков привести к росту цен.
От максимума к двухлетнему снижению
Данные Единой информационной системы жилищного строительства показывают устойчивое снижение. За первые восемь месяцев 2024 года разрешения получили 4,81 тыс. многоквартирных домов. В 2025-м показатель уменьшился до 3,8 тыс., а в 2026-м — до 3,03 тыс.
Таким образом, за год число будущих домов сократилось примерно на 20%, а относительно 2024-го — на 37%. Ниже нынешнего уровня показатель находился только в 2020 году, когда было одобрено около 2,33 тыс. объектов.
У Минстроя статистика выглядит иначе: к 1 сентября 2026 года ведомство насчитало 2,8 тыс. выданных разрешений на 24,7 млн кв. м жилья. Противоречия здесь нет. ЕИСЖС учитывает дома, перечисленные в документах, а министерство — сами разрешения. Один документ может распространяться на несколько корпусов.
Всего в стране продолжают действовать около 14,6 тыс. разрешений, по которым можно возвести примерно 170 млн кв. м жилья. Поэтому говорить об остановке отрасли преждевременно. Речь идёт о сокращении нового задела, а не об исчезновении уже согласованных проектов.
Разрешение ещё не означает старт продаж
Полученный документ даёт право начать работы, но не обязывает немедленно выводить квартиры на рынок. Компания может разделить квартал на очереди или перенести запуск корпуса, если спрос не соответствует финансовой модели.
Этим объясняется кажущееся расхождение между разными показателями. За январь–август 2026 года девелоперы запустили 25,5 млн кв. м жилья — на 6% больше, чем годом ранее. Однако непосредственно в августе объём новых проектов упал на 23%, до 2,7 млн кв. м. Накопленный рост обеспечили сильные результаты отдельных месяцев и активность в регионах с относительно небольшими строительными портфелями.
Статистику поддержали проекты комплексного развития территорий. За восемь месяцев на таких площадках стартовало 3,3 млн кв. м жилья — на 79% больше прошлогоднего значения. Без КРТ запуски в крупнейших строительных регионах могли бы сократиться примерно на 15%.
Одновременно увеличивается запас объектов, которые строятся, но ещё не вышли в продажу. В июле их площадь достигла 29,1 млн кв. м, или 24% портфеля. Это максимум с 2020 года. Девелоперы придерживают часть предложения, чтобы не создавать конкуренцию собственным корпусам.
Застройщики подстраиваются под темп продаж
Главная причина осторожности — экономика стройки. Чем медленнее пополняются эскроу-счета, тем дороже обходится проектное финансирование и тем выше нагрузка на девелопера.
В августе 2026 года продажи новостроек сократились на 16% к тому же месяцу прошлого года — до 1,8 млн кв. м. За восемь месяцев результат всё ещё оказался на 2% выше прошлогоднего, но его поддержали два всплеска спроса: в январе и июне. Без них покупатели приобрели бы примерно на 10% меньше жилья, чем год назад.
Соотношение распроданности и строительной готовности к началу сентября снизилось до 68% против 73% в январе. Расчётный срок реализации непроданных квартир вырос до 3,2 года. Это означает, что стройка в среднем движется быстрее, чем продажи.
Средняя ставка по проектному финансированию держалась около 9,9%, а покрытие задолженности средствами на эскроу-счетах уменьшилось до 65%. Поэтому компании выбирают компактные очереди, откладывают слабые площадки и стараются сначала реализовать существующий объём.
Дефицита квартир пока нет
На 1 сентября в России строилось 120,6 млн кв. м жилья — на 1% больше, чем годом ранее. Вместе с действующими разрешениями этот объём создаёт запас на несколько лет. Покупатели не увидят резкого сокращения предложения только из-за статистики одного периода.
Кроме того, ситуация заметно различается по регионам. Там, где накоплен большой выбор новостроек, уменьшение числа запусков способно вернуть рынку равновесие. Например, расчётный срок продажи непроданного жилья ранее достигал 5,5 года в Краснодарском крае, 4,4 года в Башкортостане и 4,1 года в Ленинградской области. Для таких локаций пауза может быть полезнее дальнейшего наращивания объёмов.
В городах, где новых площадок мало, ситуация может быть обратной. Если ипотечные условия улучшатся быстрее, чем девелоперы подготовят проекты, выбор начнёт сужаться. Сначала сократятся стартовые предложения и доступные лоты, а затем ограниченный объём способен поддержать цены.
Автоматического подорожания, впрочем, статистика разрешений не гарантирует. Стоимость жилья зависит также от доходов покупателей, доступности ипотеки, расходов на строительство и объёма готовых квартир. При слабом спросе застройщики могут продолжать предоставлять скидки даже при небольшом количестве новых стартов.
Эффект проявится с задержкой
От выбора участка до выхода проекта на стройку обычно проходит от полутора до двух лет. Затем требуется время на возведение дома. Поэтому сегодняшнее сокращение разрешений скорее повлияет на предложение 2027–2029 годов, чем на ассортимент этой осени.
Для девелоперов новый период означает переход от гонки за объёмами к точечному запуску очередей. Устойчивее окажутся проекты с понятной аудиторией, готовой инфраструктурой и реалистичной ценой.
Покупателю важнее оценивать конкретный район: сколько корпусов уже продаётся, какие дома готовятся к старту и насколько активно реализуются квартиры. Локальный дефицит или избыток формируется на уровне отдельных городов и даже кварталов.
Минимум разрешений — не сигнал о немедленной нехватке жилья, а предупреждение о сокращении будущего предложения. Пока рынок живёт за счёт крупного строительного портфеля, но этот запас не бесконечен. Если спрос восстановится раньше, чем девелоперы вернутся к активным запускам, через несколько лет покупатели заметят это по сократившемуся выбору квартир.
