Оформление сделок с недвижимостью онлайн — это процесс, который уже знаком многим, если не всем застройщикам. Лишь единицы все еще проводят сделки на бумаге и чаще, как исключение, для тех покупателей, которые пока не доверяют “цифре”. Однако этот процесс у всех устроен по-разному. О том, из каких основных этапов он состоит и что должно входить в процедуру, рассказывает директор по развитию сервиса электронной регистрации сделок с недвижимостью SmartDeal Наталья Крымская.
Дорожная карта электронной сделки
Она состоит из 6 базовых этапов:
-
Подготовка документов со стороны застройщика. Выпуск усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) и машиночитаемой доверенности (МЧД), подключение сервиса электронной регистрации.
-
Выпуск УКЭП покупателю недвижимости. Ее оформляют как физическим, так и юридическим лицам.
-
Сбор, подписание документов и отправка обращения в Росреестр;
-
Оплата госпошлины;
-
Получение подтверждения/отказа.
Рассмотрим их подробнее.
Подготовка документов со стороны застройщика
Для того чтобы проводить сделки с недвижимостью в режиме онлайн, застройщику понадобится:
-
определить круг лиц, уполномоченных подписывать договор долевого участия (ДДУ) и купли-продажи (ДКП);
-
выпустить им МЧД;
-
выпустить уполномоченным лицам УКЭП.
МЧД ввели в обиход в сентябре 2023 года в рекомендательной форме, но с сентября 2024 года наличие такой доверенности является обязательным для проведения сделок онлайн. Чтобы получить МЧД, руководитель организации должен обратиться к нотариусу с уставными документами и тот выпустит МЧД на сотрудников его компании. Доверенность представляет собой файл в формате .xml c электронной подписью нотариуса. В ней должны быть прописаны данные доверителя, дата выдачи, срок действия доверенности, полномочия доверенного лица, номер документа и отметка о возможности передоверия.
Также необходимо выпустить УКЭП физлица уполномоченным сотрудникам, которой они будут подписывать документы со стороны застройщика.
Существуют разные сервисы электронной регистрации, их функционал может существенно отличаться и иметь массу дополнительных возможностей, в зависимости от ваших потребностей. Например, функция подписания, который позволяет подписывать документы со сторонами сделки, такие как акт приема-передачи с покупателем, без отправки в Росреестр.
Еще одна полезная функция сервиса - массовая загрузка обращений. Это особенно актуально для тех застройщиков, которые регистрируют себе право собственности на еще не реализованное жилье или продают большой пул квартир оптовому покупателю, например, ПИФу. Как правило, в этом случае нужно зарегистрировать сразу много квартир, машиномест и прочих жилых и нежилых площадей единым пакетом. Если это будет делать один сотрудник, заводя вручную каждую сделку по каждому объекту, то у него это может занять несколько дней, если не недель. Сервис массовой загрузки обращений позволяет сделать это в несколько кликов, нужно только собрать в один файл все объекты для регистрации. Кроме того, преимуществом будет наличие куратора, который помогает разобраться в системе и бесплатное обучение для сотрудников застройщика. Это особенно важно для тех, кто раньше регистрировал сделки только на бумаге.
Когда все эти шаги пройдены, можно приступать к регистрации сделок.
Выпуск УКЭП покупателю недвижимости
Обычно в сервисы электронной регистрации встроены несколько удостоверяющих центров (УЦ), аккредитованных Минцифры. Одним из них может быть Госключ, где выпуск подписи является бесплатным. Для этого покупателю жилья потребуются загранпаспорт нового образца (с биометрией), смартфон или планшет, поддерживающий технологию NFC и российская sim-карта для получения СМС-оповещений.
Сбор, подписание документов и отправка обращения в Росреестр
Когда пакет документов в электронном виде собран, важно помочь покупателю подписать его своей УКЭП, чтобы исключить ошибки на этом этапе. Рассмотрим пакет документов для базовой сделки, когда участвуют застройщик и человек, не состоящий в браке. В этом случае потребуются:
-
Паспорт покупателя;
-
ДКП или ДДУ;
-
ИНН покупателя;
-
СНИЛС покупателя;
-
его заявление в свободной форме о том, что он не состоит в браке.
Если покупатель состоит в браке, нужно приложить свидетельство и нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки.
Основные требования Росреестра к формату документов на электронную регистрацию выглядят следующим образом. К рассмотрению принимаются:
-
XML-документы, создаваемые с применением XML-схем, которые обеспечивают возможность считывания и проверки предоставленных данных;
-
PDF/A-документы с текстовым слоем, позволяющим осуществлять поиск информации по содержимому, которые генерируются с помощью специализированного программного обеспечения;
-
электронные копии документов в формате PDF.
Пакет документов отправляется на подпись клиенту, используя мобильное приложение УЦ либо Госключа. Он подписывает документы, а застройщик со своей стороны подписывает договор уполномоченным представителем с МЧД. Весь этот пакет вместе с заявлением на проведение государственной регистрации отправляется в Росреестр через выбранный вами сервис электронной регистрации.
Оплата госпошлины
В ответ на отправленное обращение формируются квитанции с уникальный идентификационный номер (УИН) на оплату госпошлины. Очень важно оплатить их в течение 5 календарных дней, иначе Росреестр откажет в регистрации. Не очень удобный процесс, но его можно ускорить и автоматизировать, если у выбранного вами сервиса электронной регистрации есть возможность автооплаты. Тогда не придется ждать, когда ваша бухгалтерия оплатит свою часть, а покупатель - свою. Можно сразу списать оплату со счета в личном кабинете при отправке обращения в Росреестр, а покупателю потом выставить счет за проведение процедуры регистрации.
Получение подтверждения/отказа/приостановки
Если все прошло хорошо: все документы на месте, подписи в порядке и госпошлина оплачена, то в ответ Росреестр зарегистрирует сделку и пришлет выписку ЕГРН, которая и является результатом государственной регистрации. Как правило, на это уходит от 1 до 5 дней.
Если же допущены ошибки, например, не хватает какого-нибудь документа, обнаружились отпечатки или есть запрет на оформление документов без участия собственника, о котором не было известно - Росреестр может приостановить процесс регистрации до исправления ошибок или вовсе отклонить обращение.
Электронная регистрация значительно упрощает процесс для застройщиков и клиентов, позволяя экономить время и усилия. Следуя данному чек-листу, вы сможете уверенно пройти все этапы регистрации и минимизировать риски, связанные с оформлением сделок в "цифре".
