Правила передачи квартир дольщикам в России несколько раз менялись, что вызвало путаницу. На сегодняшний день существует три основных документа, которые регулируют процесс приемки, но некоторые требования в них трактуются по-разному. Это нередко приводит к конфликтам между дольщиками и застройщиками, в том числе на этапе осмотра квартиры.
В этой статье речь пойдет о правовых аспектах приемки квартир в новостройках с учетом практики, которая иногда расходится с тем, что прописано в законе. Важно быть готовым к неожиданностям.
Что вы узнаете:
-
О порядке приемки квартиры по закону в 2024 году
-
О самостоятельной приемке
-
О приемке с неаккредитованным специалистом
-
О приемке со специалистом из Национального реестра строителей
-
Что делать после получения ключей
Порядок приемки квартиры в 2024 году по закону
Чтобы разобраться в правилах, нужно обратиться к истории изменений. С 23 марта 2022 года по 30 июня 2023 года действовали временные меры для поддержки застройщиков в связи с пандемией. С июля 2023 года вернулись к стандартной схеме приемки по закону № 214-ФЗ о долевом строительстве. Дольщикам снова разрешено не подписывать акт приема-передачи, если выявлены дефекты, и приглашать специалистов для экспертизы.
29 декабря 2023 года правительство РФ приняло постановление № 2380, действующее до конца 2024 года, которое вносит новые особенности в процесс приемки квартир.
Основные изменения:
-
Дольщик обязан подписать акт приема-передачи, если не выявлено существенных недостатков, которые делают квартиру непригодной для проживания (например, отсутствие окон или отопления).
-
В случае разногласий по замечаниям дольщик может отказаться подписывать акт, если их зафиксировал специалист, включенный в Национальный реестр строителей (НРС).
-
У застройщика есть 60 дней на устранение любых недостатков, как существенных, так и мелких.
Если дольщик уклоняется от приемки, застройщик вправе оформить акт в одностороннем порядке через месяц после сдачи квартиры.
Самостоятельная приемка в 2024 году
Дольщик имеет право самостоятельно принять квартиру. В этом случае важно зафиксировать все недостатки в акте осмотра и подписать акт приема-передачи. Застройщик обязан устранить дефекты уже во время эксплуатации квартиры. Однако стоит учитывать, что некоторые застройщики могут не принять замечания, если измерения были проведены с помощью инструментов без сертификатов о поверке.
Если застройщик отказывается признавать дефекты, стоит составить письменную претензию с перечнем недостатков и отправить ее по юридическому адресу застройщика.
Приемка с неаккредитованным специалистом
Некоторые застройщики не требуют, чтобы специалист был включен в реестр НРС. В этом случае специалист вписывает замечания в акт осмотра, и дальше стороны решают, подписывать ли акт приема-передачи.
Однако следует быть осторожным при выборе специалиста: многие предлагают свои услуги без должной квалификации. Лучше обратиться в проверенные компании с хорошими отзывами.
Приемка со специалистом из Национального реестра строителей
Для включения в реестр специалист должен иметь высшее строительное образование и подтвержденный стаж работы. Такие специалисты могут быть привлечены для повторного осмотра в случае разногласий по результатам самостоятельной приемки. Однако их услуги стоят дороже: например, приемка квартиры 45 м² с экспертом НРС в 2024 году может обойтись в 5500 рублей, а обычный приемщик возьмет 4000 рублей.
Строительная экспертиза
Если устранение недостатков не произошло в течение 60 дней, дольщик может заказать строительную экспертизу, которая станет основанием для подачи иска в суд. Экспертиза обойдется в 20 000 рублей и более, но если суд будет выигран, эти расходы возмещает застройщик.
Коротко о приемке:
-
Можно принимать квартиру самостоятельно, но если используются приборы, нужны сертификаты о поверке.
-
Споры из-за существенности недостатков могут возникать из-за неточностей в законодательстве.
-
Если разногласия с застройщиком остаются, можно привлечь специалиста из НРС.
-
Условия приемки могут различаться в зависимости от региона и сегмента жилья.
